房地产建筑业营改增

一、营业税下实际纳税义务与开票成本

1、开票成本

现在营业税制下，营业税是按含税价3%交纳，由于建筑业遵循项目所在地管理原则，一张营业税票的综合成本在5.6%以下。目前这是我见过的最贵的一张票。

2、纳税义务时点

根据营业税的细则，建筑业纳税义务时点是收取价款或取得索取价款的凭据，取得索取价款的凭据是指合同约定收款日，未签订合同或者合同没有确定收款日的是应税行为完成日。理论上是非常清楚的，建筑业应该按合同约定收款日作为纳税义务时点，但是一些稽查和征管机关往往根据工程进度要求建筑商纳税，理由是应税行为完成日。实际上我们可以发现，只有没有合同或者合同没有确定收款日的时候，才会按应税行为完成纳税，当明确有合同约定收款日依据的时候，应该按合同约定日纳税开票。

但是令人悲哀的是，这仅仅是文字上的清楚。因为建筑商与房地产商的收款日实际上都是按工程量双方结算报上来的，并没有一个非常明确的约定，或者我们可以说，这是甲乙双方可以自己调节的，只需要掌握一个原则，就是双方有了结算收了钱是要交税的。

二、增值税下实际纳税义务与开票成本

1、纳税义务时点

目前增值税对于服务业纳税义务时点，与营业税制下的表述是相同的，我个人有点信心认为，这个表述不会改变。因而纳税时点表述相同，是双方可以调节的。

2、开票成本

目前最优的设想，建筑业增值税按简易征收3%征税，我认为不太可能出现一个3以下的税率，我们可以对赌500元人民币。在这种情况下，换算成可比口径，建筑业增值税的实际税率是1/1.03*0.03=0.02913。增值税降税率0.00087，降税比例2.9%。这是我们可以看到的全部营改增的利益。

但是营改增后，如果建筑业的管理模式改变，会不会提升其他税的核定征收率呢?如果不是按简易征收的3%呢?小企业会不会面临税务机关对营业税的清理呢需要沟通呢?后面的，就是为了获取这0.00087个最优税率的成本。

管理从来都是决策，按我的思路，用0.00087的成本锁定风险，是非常合算的。就算是买了一个套期保值的产品吧，这也算是一个税务套期保值的产品吧。